不動産物件で儲ける？

私の親友がマイホームの取得を考えてはじめは新潟で注文住宅を建てようとしていたのですが、
資金計画を考えた時に中古住宅や中古マンションの購入の方が自分の身の丈に合っていると考えて新築をあきらめました。
今回は不動産物件を購入するということについて考えます。
お金も少したまってきたし住宅ローンを組んで中古マンションを買おうと思ったときに、住宅ローンを借りることができないということもあります。
その理由として中古だということがあります。
もちろん中古でも住宅ローンを借りることはできます。
しかし、その中古マンションの価値が大きく関わってきます。
住宅ローンの借り先によっては借りることもできるようですが。
住宅ローンを借り入れするときには住宅ローンで購入する物件に住宅ローンを貸す金融機関が抵当権をつけます。
抵当権とは住宅ローンが返せなくなったときなどに住宅ローンを貸している金融機関がその物件を優先的に手に入れることができる権利です。
これによって金融機関は返ってこなかった住宅ローンのお金を回収します。
全額回収できなかった場合は返済をしていかなければいけません。
中古のマンションの場合ですとあまりにも築年数があると資産価値がなくなります。
また現状では資産価値があっても住宅ローンの返済期間の間に資産価値がなくなってしまうこともあります。
資産価値がなくなってしまえば金融機関としてもマイナスになってしまいます。
そのためそういった物件を購入しようとしている場合にはできる限り融資をしないようにする方向になってしまいます。
中古のマンションや工務店の集客で住宅の購入を考えているときにはこういったことも考慮に入れておきましょう。
中古の物件の場合は住宅ローンの返済期間に制限がつく場合もあるようです。

不動産物件で儲けるためのポイントとして考えられるのは、一つは不動産物件を安く購入することができるかどうかということです。
大分の工務店で新築住宅を建てようと考えていた親戚も始めは土地にできるだけ金額をかけないで購入しようと考えていました。
不動産物件を安く買うということに関して言うとただ単純に物件の価格が安ければいいということではありません。
購入する不動産物件の価値が分からなければ儲けることはできないということです。
不動産のプロ、不動産業者は数多くの不動産物件を見て回っています。
その中から価値のある不動産物件をお客様に紹介したり、自社物件として購入することもあります。
素人の方で不動産に手を出し失敗する方の多くは購入する不動産部件の価値を理解しないまま購入して失敗するケースが多いのです。
価値のある不動産物件を安くで購入することが第一条件でまた購入金額が安い物件を購入しても、次にその物件を販売する場合にしっかりとした付加価値をつけて販売する方法を持っていなければ物件を購入する意味がありません。
また購入した物件を投資物件の賃貸物件として貸し出す場合にも、これはいい物件だと貸す側にわかってもらえなければ儲けることはできないのです。
今後の不動産物件で儲けるにはリフォームやリノベーションは欠かせないものとなています。
またリフォームやリノベーションにかかる費用をできるだけ安く抑えるために、
建材や住宅設備機器を建材のアウトレットショップやインターネットで手配する施主支給というう方法もあるようです。
物件の購入金額とその後の付加価値づけのためのリフォームやリノベーションでかかる費用を足して初めてその物件の価値が上がったのか、
そうでないのかということが判断できない限り不動産物件で儲けることはできないでしょう。

引き続き賃貸アパートを建てるか戸建て賃貸物件を建てるかということについて考えたいと思います。
今回は賃貸アパート物件を新築してからその後賃貸物件の運用について考えてみようと思います。
賃貸物件の経営は土地を持っている方が土地活用の手段の一つとしてアパートなどの賃貸物件を建てて、家賃収入を得るということが一般的だと考えられます。
賃貸収入を得るためには安定的な入居率を維持しなければいけませんが、新築から月日が流れて物件が古くなるにつれて空室が目立つようになります。
管理会社や不動産会社にどれだけお願いしても、結局のところ入居を決めるのは借り手側の判断になるのでどうにもいかない所です。
また１０年を過ぎると家賃保証も改訂され、思いがけず賃貸物件の経営は難しい所になってきます。
手に余るほど資金があるという方の場合はここで物件のリフォームや大規模改装、住宅設備機器の入れ替えなどできますが、
大半の賃貸物件を経営をしている方はまだ賃貸物件のローンも残っているという方の方が多いはずです。
収益を上げるはずの賃貸物件が重荷になる・・・そう思うようになる方もいるのではないでしょうか。
賃貸物件の場合はなかなか手放そうと思っていても、空室が多いとしてもまだ入居している方もいたりします。
仮に売却して手放そうと思ってもなかなか賃貸物件だった物件がすぐに売れる時代でもない。
また自分が死んだあとに相続人がいる場合、建物と土地をわけて相続することもできず難しくなります。
そう考えた時には戸建て賃貸の方が売却や相続もスムーズにいくというメリットが考えられるわけです。
品川区で戸建て賃貸を複数持っている知人も売却や相続を考えた上で賃貸アパートの建設を辞めたそうです。

前回から賃貸アパートを建てるかまた戸建て賃貸物件を建てるかということについて話をしています。
大手の賃貸アパートの管理会社と契約を交わして賃貸アパートを建ててから家賃保証など様々な問題が出てくるのは１０年目以降からです。
例えば賃貸物件そのもの建物の老朽化、劣化です。
また室内の住宅設備に関しても１０年経てば建てた当時は最新の住宅設備をつけていたかもしれませんが、
１０年も経てばその時にその時の住宅設備の流行や好まれる傾向は変わっているはずです。
しかしリフォームや住宅設備の入れ替えをしたいと考えていても賃貸アパートを建てた時のローンも残っている状態で、
その時に家賃保証の改定をされるということになれば何もできない状態になってしまいます。
実際に三重に住む叔父は１０年を過ぎた賃貸アパートの住宅設備機器の入れ替えをする時に大変な思いをしたようです。
こうしたことを考えてみると１１年目からの空室と家賃収入がどれぐらい確保できるのか、ローンの残りがいくらで家賃収入がいくらなのか、
またリフォームや住宅設備の入れ替えにいくらかかるのかということを冷静に考えてみて予測してみると
賃貸アパートを建てることに関するメリットはこれからそう大きくはないと考えられます。
１０年間の家賃保証というのは聞けば安心のような気もしますが、その先の家賃保証の改定ということを考えて賃貸アパートを建てるか建てないかの判断になります。
私の友人も札幌で賃貸アパートを建てましたが１０年を過ぎてからの空室率が高く、管理会社も家賃改定をしてからは手のひらを返したかのような対応で苦しんでいます。
賃貸アパートは流行廃りがあるということを考えると需要は多いが供給が少ない、戸建て賃貸物件を建てる方がメリットが大きいと思います。

ある一定の広い土地を持っていると大手の賃貸物件管理会社が「アパートを建てませんか？」と営業で回ってくることがあるかと思います。
私の実家も大分で土地が活用されていない地域ですがある時期驚くべき早さで賃貸アパートが乱立したことがありました。
熊本で住宅会社を経営している叔父の家にもよく営業マンが来るようです。
賃貸アパートを建てることによって家賃収入を儲けることの提案は今でもテレビコマーシャルや営業周りで当然のように土地の有効活用として勧められていますが、
本当に家賃収入を期待してもいいのかという疑問をお持ちの方はたくさんいることだと思います。
大手の賃貸管理会社では家賃保証などの謳い文句で安全性だと言っていますが実状はそうではないようです。
周辺の人口や生活環境など影響はありますが新築のアパートは賃貸物件を探す方たちには人気の物件であるため建ったすぐはすぐ満室になることは容易に考えられます。
それが５年、１０年と時が経つにつれて建物は老朽化・劣化していき、
建てた際には最先端の住宅設備が付いていましたが時代遅れの設備となってしまったりすると空室率が高くなってしまいます。
その時に建物や設備のリフォームを思い切ってできるだけの費用があればまた話は別だと思いますが、
そう簡単にリフォームもできず、空室を埋める対策をできずじまいのままということが目に浮かびます。
本当に大手の賃貸管理会社が言うように家賃保証などの対策が講じられていれば古くなって空室がある賃貸物件は存在しないことになります。
家賃保証の落とし穴は大体当初１０年間は保証賃料が固定していて１１年目からは２年ごとに見直して改定するという契約になっていることです。
簡単な契約の落とし穴ではありますが今現在も大手の賃貸アパートが建設されているということは如何に賃貸管理会社や営業マンが地主をうまく納得させてしまっているということなのでしょう。

自己所有の不動産物件を売却する時には不動産会社に相談し、物件の売買金額を決めるための査定を行います。
山形の住む親戚も今住んでいる家を売却するために山形の住宅会社の紹介で不動産会社に査定をしてもらいました。
査定で不動産会社に提示された売買金額で合意ができた場合に不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約とは売り主と不動産会社との間で不動産の売却を不動産会社に依頼するために結ぶ契約のことです。
売却のための査定で算出した売却予定価格や売却活動の内容について不動産会社から説明を受け、媒介契約書の内容を理解して契約を結ぶようにしましょう。
また媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三つの契約の種類があります。
どの媒介契約にもメリット、デメリットがあるので簡単ですが媒介契約の説明をしてみます。
一般媒介では売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができます。 また売り主は自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことができます。
しかし不動産会社には国土交通大臣の指定する指定流通機構レインズへ売却物件の登録の義務はありません。
また不動産会社から売り主に対する売却活動の報告義務もありません。
専任媒介契約では特定の１社の不動産会社に不動産物件の売却依頼する媒介契約です。
一般媒介契約と違い、複数の不動産会社に重ねて売却依頼することはできません。
しかし売り主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することは可能です。
不動産会社にはレインズへの物件登録の義務があり、7営業日以内の登録が必要です。
不動産会社は売主に対して売却活動の報告を２週間に1回以上文書で報告の義務があります。
専属専任は特定の1社の不動産会社に売却を依頼する契約で、専任媒介契約と同じく他の不動産会社に重ねて依頼はできません。
また自ら見つけた購入希望者とは直接売買の契約を締結もできません。
レインズへは物件登録を5日営業日以内に登録する義務があります。
また不動産会社の売主に対する売却活動の報告を1週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
どのような売却方法が良いのかしっかりと考えた上で不動産会社と媒介契約を結びましょう。
大分で中古マンションを売却した友人は専属専任媒介契約で契約していました。

自己所有物件の売買金額についてですが、
査定で不動産会社から媒介契約期間の３ヶ月で売却できるであろうという金額を提示してもらういます。
しかし売り主が考える売却希望金額と査定で提示された金額が折り合わないことがあります。
売り主が考えている売買価格より査定金額が下回ることは一般的です。
売り主としては提示された金額が納得できないことが多いでしょう。
北海道の北見で賃貸経営をしている叔父さんが自己所有物件を売却しようとした時にも、査定で提示された金額に納得が出来ずに不動産会社と随分打ち合わせを繰り返したそうです。
そのため複数の不動産会社に査定を依頼してそれぞれが提示する査定金額を比べてみましょう。複数の不動産会社が提示する金額はある程度似ているはずです。
そうなれば不動産会社が提示している金額の妥当性が理解できるはずです。
中には媒介契約を取るために少し高めに査定金額を提示してくる不動産会社もいると思いますが、あまりに一社の査定金額が飛びぬけた金額を出している場合はその不動産会社は信用しない方が良いかもしれません。
複数の不動産会社に査定金額を提示してもらい、金額の折り合いと物件の売却に関する活動予定などがしっかりしている不動産会社を選んで媒介契約を結びましょう。
ここまでの流れでは不動産会社には一銭も支払うものはありません。
不動産会社に支払わなければいけない金額が発生するのは不動産物件の売買契約が締結された時に支払う仲介手数料のみです。
仲介手数料は売却する不動産物件の売買金額×３％＋６万円です。
（これは売却する不動産物件の金額が４００万円以上の場合です。）
媒介契約は３種類ほど契約の形がありますがそれについては次回から説明したいと思います。

前回から自己所有している土地や中古住宅・中古マンションなどの不動産物件の売却に関しての話をお送りします。
不動産物件の相談を不動産会社に行ってから次に査定を行ってもらいます。
査定とは簡単に言うと不動産会社から見て売り主が売却を希望している物件が短期間で売却するためにいくらの売買価格なら販売が可能かという金額を計算することです。
ここで言う短期間とは３ヶ月の事を指します。
３ヶ月とは売り主と不動産会社が売却のために締結する契約「媒介契約」が３ヶ月と決まっているからです。
意外と媒介契約の期間が３ヶ月ということを売り主に告げない不動産会社が多いようです。
なぜ告げないかというと売却依頼を受けた不動産な物件の売買成立が自分の所以外に行かないようにと考えるからでしょう。
あまり感心しないことです。売り主には媒介契約期間が過ぎたなら所有している自己の不動産物件をどの不動産会社に任せてもいい権利があります。
また不動産会社が売却希望物件を寝かせてしまうようなことがあるなら不動産会社を変えることを考えるべきです。
大分で土地を売却した友人は期間3ヶ月だとちゃんと教えてもらっていました。
査定から話がそれてしまいましたが、査定で売却希望物件の地価や周辺環境、物件の現状を周辺の不動産売却物件や売却事例を加味して売買が可能であろう金額を売り主に提示します。
この金額が売り主と不動産会社で合意できれば晴れて媒介契約を結び、不動産売買がスタートすることになります。
ただこの売買金額が折り合わないこともあり、よく売買金額に関しては考えなければいけません。

不動産物件を持っておいても運用ではなく売却を考える方もいると思います。
土地や中古住宅・中古マンションなどの自己所有の不動産物件をお持ちの方で不動産の売却をお考えの人のために今回から売却までの流れについて話をしていこうと思います。
まず土地や中古住宅、中古マンションなどをどのように売却するかというと大半の方が不動産会社に売却の依頼をすることになります。
一部ではご自身で個人売買をする方もいるかと思いますがそういった方は稀で友人や知り合いに限っての販売か、もしくは宅地建物取引主任者証を持っていて不動産売買に精通している人なので一般の方は不動産会社に依頼しましょう。
個人売買では不動産会社を通さないので仲介手数料が発生しない等のメリットがありますが、売買後のトラブルなどが発生した場合を考えると不動産会社に依頼するのが安全です。
まずは不動産会社に物件の売却を考えていることを相談しましょう。
この時に相談する不動産会社は一社ではなく複数の不動産会社に依頼してもかまいません。
自分に有益な売却を考えてくれる不動産会社を探すことと、不動産の売却の価格が妥当であることを知るためには複数に相談してみましょう。
売却の相談やこの後に説明する不動産物件の査定は基本的に無料で不動産会社が行ってくれるはずです。
中には有料査定という不動産会社もあるかもしれませんので確認をしましょう。
有料の場合は不動産鑑定士などの専門家が行う査定です。
不動産売買の場合は不動産会社が行う無料査定で充分だと思います。
私の友人は大分でリフォームをしてから不動産物件を無料査定してもらったら高くなったそうです。

土地をお持ちの方でその物件を特別活用もしていない場合に、その物件周辺が賃貸物件の需要が見込まれる場合はアパートやマンションの建設を考える方もいらっしゃるかと思います。
アパートやマンションの建築を考えた時に賃貸物件をお探しの方に人気の高いのは鉄筋コンクリートマンションです。鉄筋コンクリート建てのマンションは木造や鉄骨造のアパートより建築費が高いと思われているようですが、木造アパート並の坪単価で建設できるローコスト鉄筋コンクリートマンションが開発されて市場的に変化しているようです。
なぜ木造アパート並みの坪単価という安さで建設できるかと言うと鉄筋コンクリートの材料は石・砂・鉄だからです。
木造の住宅は森林資源を伐採して加工された木材から造られます。
比較すると鉄筋コンクリートの材料は実質木造の７０％ほどのコストで済んでしまうようです。
では何が高いのかというと建設に係わる人件費が高いのです。
木造住宅は一人の大工さんで柱組みから屋根まですべて造れるのに対し、鉄筋コンクリートの場合では型枠工、打設工、解体工といった多くの職人を必要とします。
そこに人件費がかかってきました。
しかし最近では徹底的にコストダウンを意識したローコスト鉄筋コンクリートマンションが最近増えてきました。
高性能な鉄筋コンクリートマンションを木造アパート並に安く、しかも工期も短くできるようになりました。
賃貸を探している方の多くは同じ家賃で木造と鉄筋コンクリートマンションがあれば後者を選ぶようです。
鉄筋コンクリートマンションが木造アパート並の価格で建設できれば、家賃も木造アパート並に設定できるという事になるので賃貸物件を探している人たちの間で需要も増え、人気の物件になると思います。
こういったローコスト鉄筋コンクリートマンションは大家さんが集客をホームページなどでするのも大変なので管理会社に任せていることが多いです。
そもそも家賃保証の不動産会社などが大家さんに建てませんかと提案することが多いんですけどね。